1. OBBLIGO LEGALE: APE NEGLI ANNUNCI IMMOBILIARI

La normativa italiana obbliga chiunque pubblichi un annuncio immobiliare di vendita o locazione — sia privati che professionisti — a indicare le informazioni sulla prestazione energetica dell'immobile in ogni comunicazione commerciale, inclusi gli annunci online.

Base normativa principale: art. 6, comma 8, del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (come sostituito dall'art. 1 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90).

L'obbligo si applica a partire dal 4 agosto 2013 a tutti gli annunci di vendita, e in via più ampia anche agli annunci di locazione. Prima di pubblicare l'annuncio è necessario che l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) sia già stato redatto da un tecnico abilitato: non è sufficiente indicare che l'APE sarà fornito in un secondo momento.

iBacheca.it declina ogni responsabilità per la mancanza, l'incompletezza o l'inesattezza delle informazioni energetiche negli annunci inseriti dagli utenti. La responsabilità dell'adempimento ricade interamente sull'inserzionista.

2. COS'È L'APE E COME FUNZIONA LA CLASSIFICAZIONE ENERGETICA

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) — che dal 2013 ha sostituito il vecchio ACE (Attestato di Certificazione Energetica) — è il documento ufficiale che certifica l'efficienza energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare. Viene redatto da un tecnico abilitato iscritto all'apposito registro regionale.

L'APE ha validità di 10 anni dalla data di rilascio, salvo che vengano eseguiti interventi che modifichino la classe energetica dell'immobile, nel qual caso deve essere rinnovato.

Il sistema di classificazione energetica attuale è definito dal DM 26 giugno 2015 (Ministero dello Sviluppo Economico) e prevede 10 classi energetiche, dalla più efficiente alla meno efficiente:

Nota aggiornamento 2026: Il DM 28 ottobre 2025 (G.U. n. 283 del 5/12/2025), in vigore dal 3 giugno 2026, aggiornerà le metodologie di calcolo della prestazione energetica. Gli APE rilasciati prima di tale data sotto il DM 26/06/2015 rimangono validi per i 10 anni dalla loro emissione. Le classi energetiche (A4–G) rimarranno le stesse, ma i valori soglia cambieranno: APE emessi prima e dopo il 3 giugno 2026 non sono direttamente confrontabili.

3. COSA DEVE CONTENERE L'ANNUNCIO IMMOBILIARE

Ai sensi dell'art. 6, comma 8, D.Lgs. 192/2005, ogni annuncio commerciale di vendita o locazione di un immobile — anche se pubblicato da un privato — deve riportare obbligatoriamente le seguenti informazioni energetiche:

• Classe energetica (da A4 a G), indicata con la lettera corrispondente;
• IPE globale non rinnovabile (EPgl,nren) — Indice di Prestazione Energetica Globale relativo alle fonti non rinnovabili, espresso in kWh/m²·anno;
• IPE dell'involucro edilizio — Indice di Prestazione Energetica relativo all'involucro dell'edificio.

Questi dati sono tutti reperibili dall'APE (Attestato di Prestazione Energetica) dell'immobile. La classe energetica deve essere indicata in modo chiaro e non fuorviante.

Sono esentati dall'obbligo dell'APE (e quindi dall'indicazione negli annunci) i seguenti immobili, ai sensi dell'art. 3, comma 3, D.Lgs. 192/2005:

• Edifici e unità immobiliari residenziali utilizzati meno di 4 mesi l'anno;
• Edifici indipendenti con superficie utile inferiore a 50 m² (se non riscaldati);
• Edifici industriali, artigianali e agricoli non dotati di impianti energetici di riscaldamento;
• Edifici storici vincolati per i quali l'applicazione delle norme sul rendimento energetico comprometterebbe l'aspetto o la struttura;
• Fabbricati rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione.

Per gli immobili esonerati, nell'annuncio è opportuno indicare esplicitamente il motivo dell'esenzione.

4. OBBLIGHI AL ROGITO E AL CONTRATTO DI LOCAZIONE

L'obbligo dell'APE non si esaurisce nell'annuncio: la normativa prevede ulteriori adempimenti al momento della stipula degli atti.

In caso di compravendita (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005):

• L'APE deve essere allegato all'atto di compravendita;
• Il contratto deve contenere una clausola in cui l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, compreso l'APE, in merito alla prestazione energetica dell'edificio;
• In caso di trasferimento gratuito (donazione, successione), l'APE è raccomandato ma il regime sanzionatorio è più attenuato.

In caso di locazione (art. 6, comma 4, D.Lgs. 192/2005):

• Per i contratti di locazione soggetti a registrazione, una copia dell'APE deve essere consegnata al conduttore;
• Il contratto deve contenere una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in merito alla prestazione energetica.

Importante: la Corte di Cassazione ha confermato che il contratto di compravendita o locazione non è nullo per il solo fatto della mancata allegazione dell'APE (Cass. Civ. Sez. II, 23 febbraio 2024, n. 4965). Tuttavia, il venditore/locatore rimane esposto alle sanzioni amministrative previste dalla legge.

5. NORMATIVA ANTIRICICLAGGIO E OBBLIGHI DEGLI AGENTI IMMOBILIARI

La normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231, aggiornato dal D.Lgs. 90/2017 e dal D.Lgs. 125/2019) impone specifici obblighi di adeguata verifica della clientela (KYC), conservazione dei documenti e segnalazione di operazioni sospette a determinati soggetti che operano nel settore immobiliare.

Chi è obbligato:

• Agenti immobiliari iscritti al Ruolo di cui alla L. 39/1989 — obblighi di adeguata verifica per transazioni ≥ €15.000 (art. 3, c. 5, lett. d) D.Lgs. 231/2007);
• Notai — per tutti gli atti di trasferimento immobiliare;
• Avvocati, commercialisti e revisori — per operazioni immobiliari gestite professionalmente.

iBacheca.it non è soggetta agli obblighi antiriciclaggio previsti dal D.Lgs. 231/2007: il portale si limita a ospitare annunci inseriti dagli utenti senza svolgere attività di mediazione immobiliare ai sensi della L. 3 febbraio 1989, n. 39, e senza intervenire nelle trattative o nelle transazioni tra le parti.

Gli agenti immobiliari che utilizzano iBacheca.it per pubblicare annunci professionali rimangono comunque soggetti, nella loro attività, a tutti gli obblighi antiriciclaggio previsti dalla normativa vigente, ivi inclusa la tenuta del registro della clientela, la segnalazione delle operazioni sospette all'UIF (Unità di Informazione Finanziaria — Banca d'Italia) e gli obblighi formativi del personale.

6. SANZIONI PER INADEMPIENZA E CONTATTI

Sanzioni per violazione dell'obbligo di indicazione dell'APE negli annunci (art. 15, comma 7, D.Lgs. 192/2005):

• Mancata indicazione della classe energetica/IPE nell'annuncio: sanzione amministrativa da € 500 a € 3.000 a carico dell'inserzionista;
• Mancata allegazione dell'APE all'atto di compravendita: sanzione da € 3.000 a € 18.000;
• Mancata allegazione dell'APE al contratto di locazione (registrabile): sanzione da € 1.000 a € 4.000 (ridotta a € 500–€ 2.000 per locazioni ≤ 3 anni).

iBacheca.it collabora con le autorità competenti in caso di segnalazioni o ispezioni riguardanti annunci non conformi alla normativa vigente.

La presente pagina è stata aggiornata a marzo 2026 in conformità con la normativa vigente. Principali riferimenti normativi:

• D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (come modificato da D.L. 63/2013, conv. L. 90/2013, e da D.Lgs. 48/2020);
• DM 26 giugno 2015 (classificazione energetica, in vigore fino al 2 giugno 2026);
• DM 28 ottobre 2025 (nuovi requisiti minimi, in vigore dal 3 giugno 2026);
• D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 (antiriciclaggio), modificato da D.Lgs. 90/2017 e D.Lgs. 125/2019.

Per informazioni o segnalazioni: info@ibacheca.it